Lors d’un projet d’acquisition d’un bien rural, un acteur discret mais incontournable peut bouleverser votre transaction : la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural). Son droit de préemption, souvent mal compris, peut remettre en cause une vente et poser des enjeux juridiques considérables.
Dans cet article, nous vous expliquons en toute clarté ce qu’est le droit de préemption de la SAFER, comment il fonctionne, et surtout comment anticiper ses effets pour sécuriser votre projet.
Le droit de préemption de la SAFER est un outil juridique permettant à cette société d’intérêt général d’acquérir en priorité des biens immobiliers ruraux mis en vente. Son objectif : restructurer, préserver et dynamiser les territoires agricoles et ruraux. Autrement dit, même si un vendeur et un acheteur se sont entendus sur une vente, la SAFER peut se substituer à l’acquéreur initial pour acheter le bien, à condition de respecter des conditions strictes.
Ce droit est encadré par le Code rural et de la pêche maritime, notamment aux articles L. 412-8 à L. 412-12, et L. 141-1-1 à L. 143-2. Ces textes définissent les conditions d’exercice du droit de préemption, les types de ventes concernées (vente amiable, adjudication, cession de parts…), les obligations d’information, ainsi que les délais et voies de recours.
Le non-respect de ces obligations peut entraîner l’annulation de la vente ou la substitution de la SAFER à l’acquéreur, avec des conséquences financières et juridiques importantes.
La plupart des ventes de biens ruraux, mais aussi certaines cessions de parts sociales, peuvent être soumises à ce droit. L'information préalable à la SAFER est obligatoire, souvent réalisée par le notaire, et doit contenir des éléments précis : consistance, prix, modalités de la vente.
Bon à savoir : certaines cessions sont exemptées, notamment si elles portent sur des parcelles de très faible superficie ou si un droit de préemption prioritaire s’applique.
La SAFER dispose généralement d’un délai de deux mois pour répondre à la notification de vente. L'absence de réponse vaut renonciation. Mais attention : en cas de vice de procédure, elle peut agir jusqu’à six mois après publication de la vente pour en demander l’annulation ou se substituer à l’acquéreur.
Si la SAFER préempte, vous pouvez être candidat à la rétrocession. Elle doit en priorité vous proposer le bien acquis, à condition que votre projet entre dans ses critères. C’est une démarche que votre conseil peut encadrer pour maximiser vos chances.
La SAFER ne peut pas revendre plus cher que le prix auquel elle a acheté le bien, sauf à y ajouter ses frais. Cette disposition protège les candidats à la rétrocession contre toute spéculation.
La jurisprudence illustre régulièrement les conséquences d’un exercice irrégulier du droit de préemption ou d’un manquement aux obligations d’information. Par exemple, la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 6 février 2025 (n° 23-19.373) que le non-respect des délais de notification par la SAFER rend sa préemption irrégulière.
Dans un autre cas (TJ Metz, 11 décembre 2024), l’absence de mention suffisante dans la déclaration de cession a conduit à la nullité de l’acte au profit de la SAFER. Ces décisions montrent l’importance cruciale d’un accompagnement juridique rigoureux.
Acquérir un bien rural est une opération complexe où la SAFER peut intervenir à tout moment. Une bonne anticipation juridique et stratégique permet souvent d’éviter les mauvaises surprises. Que vous soyez acheteur, vendeur ou porteur de projet agricole, un accompagnement professionnel est indispensable pour défendre vos intérêts et dialoguer efficacement avec la SAFER.
Je vous accompagne à chaque étape, de l’analyse juridique jusqu’à la finalisation de votre transaction. Contactez mon cabinet dès aujourd’hui pour une consultation personnalisée.