Un bail rural validé malgré des irrégularités formelles : une récente décision judiciaire

Dans une affaire récente, juillet 2024, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) de Marseille a statué sur un différend complexe concernant l'existence et la validité d’un bail rural portant sur une parcelle destinée à l'exploitation d'un centre équestre. Ce litige soulève des questions importantes sur les conditions de validité des baux ruraux et les obligations des parties en matière d’accords écrits et verbaux.

Contexte : une relation contractuelle ambiguë

L’affaire impliquait une usufruitière, une nue-propriétaire, et une association exploitant un centre équestre. Bien que le bail invoqué par l'association ait été signé uniquement par la nue-propriétaire, l’usufruitière, bien que non signataire, avait connaissance de l'installation de l'association depuis plusieurs années. Le différend portait principalement sur la validité d’un bail prétendument verbal mais appuyé par un projet de bail écrit.

Les points essentiels de la décision

• Reconnaissance d’un bail rural verbal

Le Tribunal a établi qu’un bail rural verbal existait entre l’usufruitière, la nue-propriétaire, et l’association. Cette conclusion repose sur le fait que l’usufruitière avait non seulement consenti à l’activité de l’association sur le terrain, mais avait également invoqué ce bail dans ses propres démarches judiciaires, notamment en demandant sa résiliation pour des manquements contractuels.

• Validité du bail malgré l’absence d’accord formel des parties

Bien que la loi impose l’accord conjoint de l’usufruitière et du nu-propriétaire pour tout bail rural, le TPBR a constaté que l’usufruitière avait tacitement validé l’accord par son comportement. Cette tolérance prolongée, couplée à des éléments de preuve, a permis de confirmer la validité du bail.

• Rejet des demandes d'annulation et de résiliation

Les demandes d'annulation pour absence de contrepartie financière et de résiliation pour manquements contractuels ont été rejetées. Le juge a estimé que le bail prévoyait une contrepartie réelle et que l'association respectait ses obligations principales, y compris celles relatives à l'entretien du terrain et à la prévention des risques incendie.

Implications pour les parties aux baux ruraux

Cette décision met en lumière plusieurs points importants pour les propriétaires et preneurs de baux ruraux :

• Importance des accords écrits : bien que le bail rural verbal soit légalement admis, un accord formalisé par écrit limite les litiges.
• Consentement tacite : un comportement de tolérance prolongé peut être interprété comme une validation implicite du bail.
• Obligations du bailleur et du preneur : le respect des obligations contractuelles, même dans un cadre verbal, est essentiel pour éviter les litiges.

Un accompagnement juridique nécessaire

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